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年报观察 - 鑫苑服务“被动市场化”

2022年-04月-26日 10:10字体:
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观点网 停牌将近一年,接连更换首席财务官与核数师后,鑫苑服务终于在3月25日交出了2021年度业绩报告。

财报显示,2021年度鑫苑物业总收益7.7亿元同比增长17.8%;物业管理服务合约建筑面积约为6300万平方米,同比增长18.9%,合约项目数量275个,覆盖中国52座城市,在管面积3740万平方米,同比增长7.9%,在管项目数量196个,同比增长11.4%。

收益分拆来看,物业管理服务收益4.46亿元,增值服务1.48亿元,交付前及咨询服务1.76亿元,占比分别为57.91%、19.27%、22.82%,

报告期内,鑫苑服务净利润为1.24亿元,较去年同期下降5.9%。净利润率为16.1%,较2020年同期20.2%下降4.1个百分点。鑫苑服务解释称,主要由于金融及合约资产减值拨备计提比例增加,及鑫苑服务上市复牌工作律师费等专业服务类支出增加。

期内毛利则为2.66亿元,较2020年的2.58亿元增长3.3%;毛利率从2020年的39.4%下降至34.6%,按年减少4.8个百分点。

其中物业管理服务毛利率为23.4%,较2020年的28.8%下降5.4个百分点。

据鑫苑服务表示,除人工成本上涨和受郑州“7.20”洪水波及外,物业管理服务毛利率减少的主要原因是期内新增工业园、产业园类物业管理服务业务毛利率相对较低。

2021年,鑫苑服务在非居业态上拓展了郑州轻工业学院、河南博物院、济宁众客食品、重庆三峰环保发电、山东临沂白彦科技生态农业综合示范园等项目。

年报显示,住宅与非住宅收入占比分别为80.1%及19.9%,2020年这一比例则为86.3%与13.7%,非住业态比例有所上升。

尽管新签非居住业态毛利率较低,鑫苑服务仍表示,未来会与更多第三方存量项目的业委会、政府以及企事业单位合作,由增量向存量延伸,由居住业态向非居住业态延伸。

2021年度,鑫苑服务来自关联方鑫苑置业的收入2.94亿元,来自第三方收入1.52亿元,分别占66%与34%。

在管建筑面积方面,2016-2020年鑫苑服务来自鑫苑置业的在管建筑面积占比逐年下降,分别为85.49%、80.23%、74.63%、63.48%、38.35%;2021年则为38.17%。

据财报计算,2021年鑫苑服务来自鑫苑置业的在管物业每万平方米收入为20,月博官网登录中心.6万元,来自第三方的在管业务每万平方米收入仅为6.6万元。

而2019年到2020年,鑫苑服务来自鑫苑置业的在管物业每万平方米收入分别为20万元及21万元;来自第三方的在管业务每万平方米收入则从7.9万元下滑至4.7万元。

一方面,鑫苑服务第三方业务的每单位收入与关联方业务有明显差距。

另一方面,鑫苑服务2020年第三方在管建筑面积大幅增长背后,每单位收入大幅下滑,2021年第三方业务每单位收入亦未能恢复到两年前的水平。

物企对关联企业依赖性降低一般意味着市场化程度提升,但鑫苑服务像是被动地加速了市场化进程,又未能在市场中搏得足够效益。

从母公司鑫苑置业这两年的经营状况,或许能窥见个中原因。

2020年上半年,鑫苑负债总额为64.32亿美元,短期负债达到12.35亿美元,剔除预收款后的资产负债率88.7%;净资产6.96美元,资产负债率90.2%,“三道红线”方面,剔除预付款后的资产负债率88.7%,现金短债比0.66,净负债率368%,三档全红。

目前,鑫苑置业存续4只美元债,存续规模12.73亿美元,一年内到期美元债规模合计7.42亿美元,且4只美元债有3只票面利率超过14%,另一只为12%。

除境外融资成本居高不下,债务集中到期,鑫苑置业在境内同样面临压力。

2021年11月17日,据中国执行信息网披露,鑫苑置业及其多家子公司被列为被执行人,执行标的为6.18亿元;另据市场消息,鑫苑国际新城四期、鑫苑名城、郑西鑫苑名家等多个楼盘一度停工。

早在2007年便成为“房企赴美上市第一股”的鑫苑置业,似乎已不复当年远渡重洋的风光,与母公司业务深度绑定的鑫苑服务自然要更加自食其力。

此外,鑫苑服务与鑫苑置业的关联交易并不是单向的。

如2020年下半年,鑫苑服务向鑫苑置业支付约2.07亿元可退还合作诚意金,以此成为鑫苑置业4066个指定车位的独家销售合作方。

另外,在2019年,鑫苑服务涉及一笔支付给鑫苑置业约8910万人民币预付款项,提前支付给鑫苑地产集团另一家子公司用于购买住宅单位作投资的款项。

市场分析人士认为,鑫苑服务这些关联交易背后有为母公司输血嫌疑,而短时间内无法理清上述交易细节,也成为了鑫苑置业和鑫苑服务2020年财报双双难产的直接原因。

值得注意的是,2021年鑫苑服务的贸易应收款项中,来自关联方有1.28亿元,同比下降9%;来自第三方的有1.34亿元,同比增长5.6%。

2021年财报按时交卷后,鑫苑服务或将采取更加审慎的态度对待关联交易,而第三方业务除了规模增长外,也需要考虑盈利质量的提升。

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